序幕#

孫子剛從代書那裡拿回一份費用預估表，臉色慘白。

他剛剛費盡千辛萬苦，終於以 1,000 萬談下了那間心儀的小宅。他原本算得好好的，200 萬頭期款付完，戶頭應該還剩個 30 萬可以買家具。沒想到，表單上密密麻麻列著：契稅、印花稅、登記規費、代書費、甚至還有銀行的開辦費和火險保費。

這還沒完，他下午找了裝修師傅來現場看，師傅隨口一句：「這電線太舊要重拉，浴室防水也要重做，加上現在工料雙漲，還要加上清運費，少說也要 60 萬。」

這是一場突如其來的現金流突襲。孫子發現，他以為已經到手的窩，竟然還要他掏出更多他根本沒準備好的錢。

他撥通了電話，聲音有點發抖：「阿公，我好像算錯了，這房子…我可能還買不起。」

爺孫對話：你在買空殼，還是在買成品？#

「阿公，我真的太天真了。我以為 1,000 萬的房子，準備 200 萬就夠了。結果現在代書費、稅金加一加要十幾萬，裝潢又要幾十萬，我帳戶裡剩下的錢根本不夠付。我是不是應該反悔，這筆交易會讓我破產。」

爺爺在那頭依舊冷靜：「這就是為什麼我說，財務長要預留『容錯空間』。你現在遇到的不是破產，而是對『完成資產』的成本估算錯誤。這就像買新車，你以為付了車價就能上路，卻忘了還有牌照稅、燃料稅、保險和隔熱紙，通通都要現金。」

「但我現在去哪生這一百萬？」孫子焦慮地問。

「穩定下來，重新排列優先順序。」爺爺嚴肅地說。「三十歲的你，最容易犯的錯就是想『一次到位』。你把那些稅金、規費當成敵人的突襲，但它們是資產轉移的必然代價。至於裝潢，你要分清楚什麼是『基礎安全』，什麼是『美觀虛榮』。電線重拉是安全，不能省；但如果你要把錢花在北歐風的系統櫃，那就是在透支你公司的週轉金。」

孫子愣了一下：「所以我不需要一次裝潢好？」

「你要的是一個能讓你『生根』的基礎，而不是一張雜誌封面。」爺爺語氣轉柔。「資產的累積是動態的。我們先解決必須付給政府和銀行的規費，保住產權；再解決最基本的生活機能。剩下的美感，等明年公司獲利了再慢慢添購。不要為了在入厝那天風光，就在交屋那天倒閉。」

數據理性分析：交屋過程的「隱形成本」精算#

爺爺要求孫子重新檢視這張符合目前台灣行情的現金需求表：

（註：契稅會隨屋齡越新而越高。你的「築窩銀彈」必須優先覆蓋前三項，並根據剩餘資金彈性調整第四、五項。至於第六項，那是公司盈餘後的獎勵，不是必需品。）

心理建設：資產是慢慢長出來的#

孫子看著被分類後的支出表，心裡的恐慌消失了，取而代之的是一種理性的排序。

「阿公，我懂了。我不必在第一天就擁有完美的家，我只要先擁有『安全的產權』和『基本的功能』就好了。剩下的 50 萬裝潢費，我可以先省下來當作我的緊急預備金。」

「這就是成熟的財務決策。」爺爺讚許地說。「買房不是終點，而是另一場現金流管理的開始。 當你守住了現金流，你才有心情在以後的十年裡，慢慢把這個窩打造成你夢想的樣子。那些為了漂亮裝潢而把預算卡死的人，住進去後每天都要為房貸和帳單吵架，那個漂亮又有什麼意義？」

爺爺最後叮嚀：「去跟師傅說，只做水電和必要的防水。剩下的牆面粉刷和軟裝，我們可以自己動手，或者等明年再說。守住你的現金，就是守住你的主動權。」

掛掉電話，孫子重新拿起那份費用預估表。他在「契稅」和「水電更新」上打了大勾，而在「客廳造型牆」和「進口沙發」上畫了一個叉。他突然覺得，這間雖然還只有白牆和基礎家具的小宅，在他眼裡反而變得無比真實且安全。這不是一個透支未來的夢，而是一個他正一磚一瓦、穩健構築的未來。