序幕#

孫子在看新聞時，被一條標題嚇到了：「賣房大賺 500 萬，竟被課徵 175 萬房地合一稅！」

他算了算，如果自己那間房真的如鄰居所說漲了 300 萬，萬一哪天要換房，這 300 萬竟然不是全進自己口袋？想到這裡，原本那種「資產增值」的喜悅瞬間被打對折。他看著複雜的稅率表：45%、35%、20%… 這些百分比在他眼裡簡直像是合法搶劫。

「阿公，這稅也太重了吧！」他忍不住撥了電話。「我辛苦存錢、扛房貸，結果政府要拿走我快一半的獲利？這樣我以後哪有錢換大房子？」

爺孫對話：你是在幫政府打工，還是在為自己經營？#

「阿公，我看到房地合一稅的稅率，整個人都傻了。難道我們買房增值，最後都要上繳國庫嗎？有沒有什麼方法可以讓這家公司的『稅後淨利』高一點？」

爺爺在那頭笑了笑，語氣不疾不徐：「稅務是所有資產擁有者的必修課。 台灣的房地合一稅，本質上是為了打擊短線投機，而不是要懲罰長期經營者。如果你不懂規則，你就是在幫政府打工；如果你懂規則，稅務就是你轉骨時的助推器。」

「助推器？怎麼說？」孫子好奇地問。

「你要記住兩個關鍵詞：『六年自住』與『重購退稅』。」爺爺解析，「政府規定，只要你設籍並自住滿六年，就有 400 萬的免稅額，超過的部分也只課 10%。更棒的是，如果你是為了換房，無論是『大換小』還是『小換大』，只要符合兩年內的規定，稅金幾乎可以全額退還。這就是我說的，第一間房是孵化器，政府其實是在鼓勵你透過換房來改善生活。」

孫子恍然大悟：「所以只要我住得夠久，或是為了換更好的房，稅金就不再是威脅？」

「沒錯。甚至連未來的『傳承』也要現在開始想。」爺爺語氣變得嚴肅，「很多人到老了才在想遺產稅，結果資產被卡死。你要學會利用每年的贈與額度，或是看懂房產在傳承時的『公告現值』優勢。經營資產公司，賺錢是本事，守錢是智慧。」

數據理性分析：房地合一稅的「時間成本」對照#

爺爺要求孫子記住這張「稅率隨時間遞減表」，這是決定換房時機的關鍵：

（註：所有的裝潢收據、代書費、仲介費發票都要留好，這些在未來賣房時都能折抵成本，減少課稅基礎。每一張發票都是你的減稅銀彈。）

心理建設：合法節稅是經營者的責任#

孫子看著表格，心裡原本的憤慨消失了，取而代之的是一種對規則的敬畏與掌握。

「阿公，我懂了。稅務不是障礙，是地圖上的紅綠燈。我只要規律駕駛、不搶快，政府反而會給我換房的獎勵金。」

「這就對了。」爺爺欣慰地說，「理財不是要鑽法律漏洞，而是要善用法律給你的優惠。 當你把『六年自住』放進你的十年計畫裡，你就會發現，時間會幫你解決掉大部分的稅務問題。不要因為怕稅而不敢買賣，要因為懂稅而聰明買賣。」

爺爺最後叮嚀：「去買一個防水的拉鍊袋，把買房的所有合約、發票、甚至是修馬桶、換鋁窗的收據通通丟進去。六年前的隨手一丟，可能是六年後的幾十萬現金。」

掛掉電話，孫子立刻找出了當初買房時的代書費收據和裝潢發票。他看著這些原本以為沒用的紙片，心裡默默想著：這不是廢紙，這是這家公司未來的「稅務防火牆」。他整理好資料，對於下一個十年的「轉骨計畫」，又多了一分必勝的把握。