序幕#

孫子在看房網站上標記了幾個物件。

其中一個物件有寬敞的景觀露台，另一個則是有漂亮的高級廚具組，這兩樣都是他自己在「築窩」時最愛的元素。他心想：「既然我這麼喜歡，租客一定也會愛死，肯定能租個好價錢。」

然而，當他把這幾個物件貼給阿公看時，爺爺卻搖了搖頭，給了一個出乎意料的評論：「如果你買了那個帶大露台的物件，你這家分公司可能第一年就會虧損。」

「為什麼？露台很加分啊！」孫子不解地問，「大家下班後不想在露台喝杯紅酒嗎？」

爺孫對話：你在挑夢想，還是在挑商品？#

「阿公，那個露台多漂亮啊！如果我是租客，我一定願意多付兩千塊租金。你怎麼說它會讓我虧損？」

爺爺在那頭推了推眼鏡，語氣冷靜：「孩子，你要記住，租客不是要在這裡住一輩子，他們是在這裡『交換生活空間』。 露台對自住者是浪漫，對租客來說可能是要花時間清理的累贅。你為了那個露台多付的兩百萬房價，每個月產生的房貸利息，租客真的會全額補償給你嗎？」

「所以，租客在乎的到底是什麼？」孫子問。

「是『CP 值』與『便利性的最大公約數』。」爺爺解析，「租客最在乎的是通勤時間、收垃圾的便利度、網路速度，還有插座夠不夠多。對他們來說，漂亮的廚具不如一台好用的洗脫烘洗衣機。你要選的是『大眾情人』，不是『特定族群的摯愛』。 你的選品眼光要從『我想住這裡』切換成『這間房好不好租、好不好管理』。」

孫子低頭思考了一下：「所以我應該找那種雖然普通，但生活機能強到不行的物件？」

「沒錯。」爺爺嚴肅地說，「收租房的靈魂是『周轉率』。 寧可租金少一千但一週就租掉，也不要租金多三千但空置三個月。你要找的是租屋市場裡的『強勢貨幣』，也就是那些即便經濟不景氣，大家也搶著要的區位與房型。」

數據理性分析：收租房的「選品加減法」#

爺爺要求孫子，在評估物件時，改用這張「租客價值權重表」：

（註：房東的獲利公式是：租金 - (房貸利息 + 管理費 + 維護成本) = 淨現金流。所有無法直接轉化為租金的裝潢，都是在吃掉你的利潤。）

心理建設：放下「擁有感」，追求「資產報酬」#

孫子看著那張權重表，慢慢收起了對「露台紅酒」的幻想。

「阿公，我懂了。我是在做生意，不是在實現居住夢想。我要找的是那個能穩定貢獻現金流的『生產工具』，而不是另一個需要我花心思呵護的『大玩具』。」

「這就對了。」爺爺欣慰地說，「當你不再愛上你的物件，你才真正成為一個投資者。 你要愛的是那張租約，和每個月準時入帳的簡訊通知。去選那個雖然外表樸實，但內在紮實、需求強勁的物件。讓你的房子去工作，而你，負責監督它的績效。」

爺爺最後叮嚀：「去租屋平台把自己偽裝成租客，打電話問問那些熱門物件。聽聽看為什麼它們兩天就租掉。市場會告訴你真正的答案。」

掛掉電話，孫子把清單中那些「漂亮但高價」的物件刪除了。他開始搜尋那些捷運站附近、有電梯管理、室內方正但裝潢簡單的小宅。他不再用眼睛去看房，而是用「計算機」去看房。他知道，這家分公司的第一筆採購，必須是精準且理性的。