序幕#

孫子站在剛翻修好的老公寓客廳，陷入了沉思。

這間 30 坪的空間，如果照現有的「三房兩廳」格局出租，行情大約是 3 萬 5 千元。但他在網路上看到，若將這 30 坪改造成四間獨立的精品套房，每間租金可達 1 萬 5 千元，加起來就是 6 萬。這整整 2 萬 5 的價差，讓他心動不已。

「如果改成套房，我的投報率直接翻倍耶！」他興奮地在電話裡跟阿公分享。

但想到要處理四個房客的瑣事、四倍的修繕機率，還有施工時複雜的水電改裝與法規申請，他又猶豫了。這家分公司的「產能」到底該追求極致化，還是追求穩定省心？

爺孫對話：你是在開飯店，還是在出租廠房？#

「阿公，改裝成套房的租金好誘人，但我怕管理起來會累死。整層出租雖然賺得少，但好像比較省事。身為這家公司的執行長，我該追求『毛利最大化』，還是『營運最優化』？」

爺爺在那頭慢條斯理地說：「孩子，這取決於你對這家分公司的定位。整層出租像是在『出租廠房』，你面對的是一個家庭，他們通常穩定、會自己打理小事，你的管理成本極低。分租套房則像是在『經營飯店』，你追求的是坪效，但代價是極高的管理勞動力。」

「所以，產能越高，管理就越累？」孫子問。

「沒錯，這叫『管理溢價』。」爺爺解析，「那多出來的 2 萬 5 租金，其實是你預付的裝修攤提加上你的『勞務費』。你要問自己：你現在的本業忙不忙？你願不願意在下班後處理房客的網路斷線或冷氣漏水？如果你想當個優雅的投資者，整層出租是首選；如果你想快速累積第一桶金換取更強大的擴張力，套房則是你的超車道。」

孫子低頭算了一下時間帳：「所以，空間轉化率不是越高越好，而是要跟我的生活平衡？」

「經營者要看的是『時薪』。」爺爺語氣轉為專業，「如果你為了多賺那兩萬，每天要花兩小時處理瑣事，你的時薪其實變低了。除非你規模大到能請專業代管，否則第一間擴張房，我建議先求穩，再求多。別讓你的分公司，燒掉你總公司的精神。」

數據理性分析：兩種產品的「營運效率」對比#

爺爺要求孫子，拿出一張紙對比這兩種產品的真實產出：

（註：在台灣，合法隔間套房需經過建築師簽證與鄰居同意。違法隔間雖然賺得多，但一通檢舉電話就能讓你虧光。合規經營是擴張的底線。）

心理建設：選擇適合你現狀的「產品線」#

孫子看著對比表，心裡的急躁平息了。

「阿公，我懂了。我現在本業正處於升遷關鍵期，沒那麼多體力去處理套房的瑣事。雖然整層出租賺得慢一點，但它能讓我無後顧之憂地去衝刺我的本薪。這才是我現階段需要的『被動收入』。」

「這就是成熟的決定。」爺爺欣慰地說，「理財是為了生活，不是為了給自己找第二份兼職。 等到你未來擁有五間、十間房，規模大到可以請專業代管公司時，我們再來追求極致坪效。現在，先讓這家分公司『安靜地賺錢』。」

爺爺最後叮嚀：「去挑一套耐看、耐用的基本家具，把客廳留白，讓房客自己填滿家的想像。簡單，有時候就是最高級的經營。」

掛掉電話，孫子收起了隔間套房的草圖。他決定保留原本寬敞的客廳，只更換了全新的廚具與地板，並在廣告上寫著：「尋找愛家的房客」。當天下午，一對新婚夫妻來看房，眼神中充滿了對未來生活的憧憬。孫子知道，雖然帳面上少賺了兩萬，但他換來了未來兩年最珍貴的——「睡得著覺的自由」。